Il existe plusieurs système de retraite, celle par répartition, par capitalisation...
En savoir plusPrincipe de fonctionnement Dans un système de retraite par répartition simple, les cotisations basées sur les revenus professionnels de travailleurs en activité servent au paiement des pensions des retraités au même moment. En principe il n’y a pas de réserve ; si le flux de cotisations varie pour des raisons économiques ou démographiques, les pensions ont tendance à varier dans le même sens.
Il est cependant possible d’agir sur des paramètres pour conserver le niveau des pensions : âge de liquidation, durée de cotisation pour le calcul du taux de liquidation, salaire de référence...
Dans le système pur, il n’y a pas non plus de lien direct entre le montant total des cotisations versées par une personne et la pension qu’elle touchera plus tard : celle-ci dépendra des cotisations des autres, de la quantité de pensions à verser au moment où elle sera retraitée. Caractère obligatoire Le caractère obligatoire du système de retraite par répartition est nécessaire à sa pérennité : les actifs cotisent au profit des retraités et le système leur assure qu’une fois eux-mêmes retraités, ce seront les nouveaux actifs qui cotiseront pour leurs retraites.
La plupart des pays de l’OCDE ne permettent pas de système privé de retraite par répartition, même avec une capitalisation partielle.
Ce système constitue cependant la base de nombreux régimes de retraite officiels obligatoires. D’où l’observation de commentateurs (critiques ou non), comme par exemple Jacques Bichot, selon laquelle : Les systèmes de retraite existants La retraite par répartition « La retraite par répartition est un système Ponzi qui a réussi à se maintenir grâce à l’intervention des pouvoirs publics. Ceux-ci ont remplacé la crédulité des épargnants par la contrainte légale »
En rendant le système obligatoire, l’État écarte le vice fondamental du schéma de Ponzi, qui est de réclamer toujours plus de participants et de s’écrouler quand les entrants ne permettent plus d’assurer le paiement des promesses faites aux participants. De plus, un système obligatoire n’a pas besoin de faire des promesses mirifiques, elles peuvent être plus raisonnables. L’État stabilise le système en forçant un flux d’entrants connu et stable : l’ensemble de la population assujettie, dont la proportion est variable selon les pays, d’une fraction à la totalité. Sans l’obligation d’adhésion, les actifs pourraient essayer d’assurer leur retraite par un autre mécanisme d’épargne plutôt que de payer les retraites des autres en espérant que les générations futures fassent de même, et le système, quoique public, ferait faillite.
Cette obligation générale est compatible avec une diversité de régimes éligibles, moyennant des compensations adéquates en fonction des évolutions du flux des entrants nouveaux. Il peut coexister plusieurs régimes de retraite par répartition, gérés par des caisses de retraite différentes dans le cadre de la sécurité sociale, comme c’est le cas en France.
/* schema */La retraite par capitalisation est provisionnée. Les sommes mises en réserve hier financent les pensions d’aujourd’hui, et celles d’aujourd’hui financeront les pensions de demain. Cependant, ce schéma de principe est modifié par le fait qu’en régime permanent, pendant qu’un sou rentre (théoriquement pour constituer un capital pour celui qui le verse), un autre ressort (pour payer la pension d’un précédent cotisant), et que les trois sous (de la cotisation, du capital et de la pension) sont équivalents ; comme dans les autres formes d’assurance, donc, l’essentiel des pensions est payé par les primes immédiatement encaissées, le capital servant de garantie ne variant qu’à la marge (il change cependant progressivement de main, du pensionné vers le souscripteur).
La gestion de la retraite par capitalisation a toujours une forte composante collective : de par son importance sociale et le montant considérable des sommes en jeu, les différents acteurs du marché sont soumis à des réglementations et des contrôles spécifiques importants.
• Le cadre général peut être individuel (chaque individu gère son capital-retraite) ou collectif (l’État, l’entreprise ou un organisme spécialisé, appelé fonds de pension, collecte et gère les sommes épargnées).
• Le système peut être libre ou (en partie) obligatoire.
Ils peuvent être certains dans le cadre d’une capitalisation à prestations définies, faisant supporter le risque de marché sur un tiers tel qu’un assureur.
Pour éviter que certains actifs ne se constituent aucune épargne, un niveau minimal d’épargne retraite est rendu obligatoire dans la plupart des pays. Pour éviter les comportements non optimaux des agents à rationalité limitée, cette épargne peut être fiscalement encouragée.
L’incitation fiscale (ou d’autres mesures équivalentes) peut en outre servir à organiser une forme de redistribution, par une aide d’état ciblée sous conditions de ressources.
Une partie des revenus du futur retraité est épargnée dans le but de constituer un capital pour le moment où il décidera de ne plus être actif. La forme de cette épargne peut prendre différentes formes :
• Patrimoine géré parl’individu : dépôts bancaires (compte titres ...), bien immobilier (logement) …
• Epargne confiée à des gestionnaires :
- Assurance vie ;
- Fonds de placement ;
- Fonds de pension ...
La gestion de ce patrimoine peut viser soit une rentabilité de long terme, soit à court terme, avec plus de risques, les placements les plus rentables, en actions et en obligations, sont alors privilégiés.
À mesure que l’âge de retraite approche, les risques de moyen terme et de court terme sont souvent réduits, et l’épargne est déplacée vers des placements plus sûrs, mais moins rentables.
Lorsque le travailleur prend sa retraite, deux possibilités principales sont offertes :
• Le retraité reçoit les revenus de son capital, et rachète (désépargne) progressivement son capital pour faire face à ses besoins. Dans ce cas, si la mort intervient avant l’épuisement du capital, le capital restant sera reversé à ses héritiers. Dans le cas contraire, le retraité se retrouve sans ressources, et devra être secouru par la solidarité familiale ou pris en charge a minima par l’État ;
• Le capital (ou une partie de ce capital) est transformé en rente viagère : un revenu fixe, indexé ou non sur l’inflation, est versé au retraité jusqu’à son décès.
Ce mécanisme donne plus de sécurité au retraité, car il lui assure de bénéficier d’un revenu jusqu’à la fin de ses jours, quel que soit l’âge de ce décès. En contrepartie, le capital utilisé pour mettre en place la rente viagère n’est pas reversé aux héritiers.
Ce système de mutualisation des risques permet de faire face efficacement à l’incertitude sur l’espérance de vie.
Les comptes de l’Agirc-Arrco ont longtemps été excédentaires. Mais ça, c’était avant 2010. En 2011, ils ont ainsi affiché un déficit total de 3,5 milliards d’euros. Pour continuer à verser les pensions, ces régimes puisent dans leurs réserves au risque de les épuiser. L’Agirc, qui ne concerne que les cadres, avait environ 8 milliards de réserves dans son bas de laine fin 2011, l’Arrco 42 milliards. Si aucune mesure n’est prise, les caisses de l’Agirc pourraient être vides en 2017 ou 2018, celles de l’Arrco entre 2020 et 2022, selon les calculs de ces régimes.
Comment en est-on arrivé là ?
Plusieurs facteurs plombent les comptes des complémentaires. La démographie d’abord, comme pour le régime général : la population vieillit, les retraités sont de plus en plus nombreux du fait de l’arrivée des générations du baby-boom à l’âge de la retraite, et ils vivent de plus en plus longtemps. Cette tendance n’est pas nouvelle mais la dégradation du contexte économique aggrave le problème. Car plus de chômage, c’est moins de cotisations dans les caisses des régimes. A cela s’ajoute le coût de la réforme entrée en vigueur le 1er novembre 2012 : l’élargissement des possibilités de départ à 60 ans pour ceux qui ont commencé tôt.
Qui va payer ?
Il faudra donc augmenter les recettes de ces régimes en augmentant les cotisations des actifs. Ou bien limiter les dépenses en diminuant d’une manière ou d’une autre les pensions. Le compromis sera sans doute au final un mix : actifs comme retraités risquent d’être mis à contribution.
×Decouvrez les différentes solutions d'investissement immobilier en France...
En savoir plusUne oppor tunité d’investissement à for te rentabilité implique forcément un accroissement du risque. Le Groupe AS & Associés, via ses différents par tenaires, étudie le profil financier du client avant de proposer une solution adaptée à ses exigences. Le seul support qui permet d’allier rentabilité et risque minimum est l’actif immobilier. C’est la raison pour laquelle, le Groupe AS & Associés conseille très fortement de posséder dans son patrimoine une par t significative en immobilier.
1. L’immobilier est un actif réel, tangible et pérenne dans le temps
2. L’immobilier est un rempart très efficace contre l’inflation tant en terme de rendement que de patrimoine
3. L’immobilier est un des rares supports qui permet l’emprunt maximum. L’effet de levier du crédit est un vecteur dynamique pour accroître son patrimoine
L’impact de l’inflation
Au bout de 15 ans, j’aurai toujours 100 000 € sur mon compte et 4 000 € de revenu, mais mon pouvoir d’achat réel ne sera que de 73 857 € pour le capital et de 2 954 € pour le revenu, soit une per te de 26 %!
Les deux grandes familles distinctes en immobilier d’investissement L’immobilier NU Il s’agit d’investir sur un actif immobilier dans le but de le louer. Dans cette famille, il existe trois types de supports : Support n°1 : l’immobilier traditionnel Achat d’un bien immobilier classique à but locatif afin de le louer à un par ticulier qui signera un bail d’habitation. Les rentabilités servies approchent les 3 à 4% brut. Support n°2 : l’immobilier professionnel Achat de locaux commerciaux ou de bureaux loués à des commerçants ou entreprises. Un bail commercial sera signé. Les rentabilités recherchées pour ce type d’investissement sont de 5 à 7% brut. Support n°3 : les SCPI Investissement immobilier dans le cadre de SCPI. Il s’agit de fonds d’investissement à dominante immobilière. Les rentabilités servies tournent autour des 5% brut.
×Vous saurez tout sur les principes de la location meublée...
En savoir plusIl s’agit d’investir sur un actif immobilier dans le but de le louer meublé. Pour que le bien immobilier soit considéré « meublé », le logement devra être doté d’un mobilier suffisant pour permettre la vie courante du locataire à un niveau de confor t et de commodités satisfaisants et répondre ainsi à ses besoins essentiels. Le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux et commencer à y vivre avec ses seuls effets personnels.
Selon la Loi ALUR
« Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La liste des éléments que doit comporter le logement est fixée par décret »
Dans cette famille, il existe deux approches :
Approche n°1 :
La location meublée non gérée : il s’agit d’acquérir un bien immobilier classique afin de le louer à l’année, au mois ou à la semaine. Un bail d’une durée maximum d’un an renouvelable sera signé.
La réglementation est assez stricte concernant la location saisonnière dans les villes de plus de 200 000 habitants. Les rentabilités recherchées sont de 4% net d’impôt.
Approche n°2 :
La location meublée gérée : il s’agit d’acquérir un bien immobilier dans un secteur d’activité déterminé (EHPAD, TOURISME, ETUDIANT, AFFAIRE). Un bail commercial sera alors signé avec l’exploitant de la résidence et non l’habitant du logement. La durée de ce bail est alors d’une durée de minimum 9 ans, renouvelable.
Les rentabilités servies sont entre 4 et 5% net d’impôt.
La grande différence entre ces deux familles est d’ordre fiscal. Alors que les revenus générés en location nue sont traités dans la catégorie des revenus fonciers (taxation à l’impôt sur le revenu ainsi qu’à la CSG après déduction des charges diverses dont les intérêts d’emprunts), les revenus générés en location meublée sont traités dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (taxation à l’impôt sur le revenu ainsi qu’à la CSG après déduction des charges diverses dont les intérêts d’emprunts mais aussi de l’amortissement de l’immobilier ainsi que du mobilier). For t de sa connaissance du marché immobilier, le Groupe AS & Associés considère que l’investissement immobilier géré permet de répondre à une réelle problématique qui est celle des revenus complémentaires.
Investir en Location Meublée revient à acquérir un bien immobilier équipé de meubles afin de le mettre en location. Ce bien, intégré dans une résidence de services sur un marché identifié (étudiants, tourisme, seniors, personnes âgées dépendantes…) offrira un confor t de gestion puisque sa mise en location sera alors prise en charge par un professionnel dit « gestionnaire » ou « exploitant ».
Acquérir un actif immobilier
Un actif immobilier est un bien appartenant à une personne physique ou morale et constituant son patrimoine.
Contrairement à un actif financier, celui-ci est tangible et réel.
Meublé
Pour qu’un bien immobilier soit qualifié de « meublé », le logement devra être garni d’un mobilier suffisant pour permettre la vie courante du locataire à un niveau de confor t et de commodités satisfaisant et répondre ainsi à ses besoins essentiels.
Le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux et commencer à y vivre avec ses seuls effets personnels à apporter. Enfin, selon la population cible (personnes âgées dépendantes, étudiants ...), des aménagements spécifiques peuvent être nécessaires.
Avec services
Pour être qualifié de « résidence services » et permettre l’assujettissement à la TVA (générant le remboursement de celle-ci par le Trésor Public), l’établissement doit proposer au moins 3 des 4 services suivants :
• Petit-déjeuner,
• Réception de la clientèle,
• Entretien et nettoyage régulier des locaux,
• Fourniture du linge de maison.
Avec une gestion confiée à un professionnel Le logement sera géré et entretenu par un gestionnaire, professionnel de la location auprès des particuliers.
Un contrat, appelé « bail commercial », sera signé pour une période minimale de 9 ans entre le propriétaire, et le gestionnaire. Véritable gage de sécurité et de protection, il décrit les obligations et contrepar ties de chacun. L’exploitant s’occupera du remplissage de la résidence et prendra à son compte les aléas locatifs (vacances et carences de locataires). Le propriétaire percevra un loyer rémunérant la mise à disposition du bien, loyer prédéfini pour toute la durée du bail commercial et versé trimestriellement. Le contrat fixe également la répar tition des charges (qui peut varier selon le type de résidence choisi). De façon usuelle, l’exploitant prend à son compte les frais inhérents à la vie quotidienne du bien puisqu’il s’agit de son outil de travail qu’il doit maintenir en parfait état.Exemple : Entretien du mobilier, assurance incendie et risques locatifs, menus travaux et travaux d’embellissement, taxe sur les ordures ménagères Le propriétaire conserve à sa charge les frais de syndic, frais de gestion, impôt foncier…
Dans un secteur ouvert à la location meublée
- Les résidences étudiantes destinées aux jeunes quittant le foyer familial pour poursuivre leurs études de façon plus autonome.
- Les résidences de tourisme conçues pour héberger en cour ts séjours des touristes nombreux en France (1ère destination touristique mondiale) sans oublier la clientèle dite «d’affaires».
- Les résidences services seniors à destination des personnes âgées indépendantes désirant conserver leur autonomie tout en bénéficiant de services et de loisirs adaptés à l’évolution de leurs besoins.
- Les résidences médicalisées (EHPAD) pensées pour les personnes âgées dépendantes nécessitant un accompagnement quotidien ainsi que des aménagements et des services adaptés à leurs besoins spécifiques.
Lors d’un investissement en Location Meublée, le propriétaire se constitue un patrimoine sans les contraintes locatives de l’immobilier résidentiel. Autrement dit, il conserve les avantages de tout support immobilier et bénéficie, en plus, du confor t offer t par l’exploitation d’un professionnel.
Un investissement sécurisé
Les revenus locatifs du bien étant définis dans le cadre d’un bail commercial liant l’investisseur à un exploitant, les aléas de revenus habituellement liés à l’immobilier traditionnel résidentiel sont effacés :
• Absence totale de risque de vacance locative, il n’y a qu’un seul locataire pendant toute la durée du bail.
• Les risques d’impayés sont très for tement réduits, les locataires étant de gros groupes, ODALYS, ORPEA, BELAMBRA, STEVA ... en cas de non paiement de loyer, il s’agit de cessation de paiement qui peuvent entrainer le redressement judiciaire des sociétés !
• Les sinistres sont limités car gérés par l’exploitant pour le bien être de ses affaires.
• Pas de soucis de gestion locative, pour la simple et bonne raison qu’il n’y a pas d’administrateur de bien.
Un investissement rentable
Reposant sur une activité maîtrisée par un professionnel et un remplissage optimisé, ainsi que la possibilité de récupérer la TVA, la location meublée offre des rendements élevés nettement supérieurs à ceux proposés en immobilier locatif traditionnel.
Les rendements offrent en moyenne entre 4% et 5% de rentabilité net.
Un investissement qui préserve le pouvoir d’achat : rempart contre l’inflation
L’ensemble des loyers perçus par l’investisseur évolue en fonction des indices proches de l’inflation, à l’inverse de n’importe quel investissement financier.
Illustration :
Pour un investissement de 200 000 euros avec une rentabilité de 4% :
- Sur un placement financier, le rendement servi en année N, N+10 ou N+ 20 sera le même : 8000 euros.
- Sur un placement immobilier, le loyer perçu en année N sera de 8000 euros, en prenant en compte une indéxation de 2% par an, le loyer en N+ 10 sera de 9550 euros et en N+ 20 de 11600 euros.
Une fiscalité unique, des revenus quasiment net d’impôts
La location meublée bénéficie d’une fiscalité par ticulièrement attractive.
Outre la possibilité de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière...), le régime de la location meublée permet d’amortir une par tie de l’investissement immobilier.
La location meublée permet donc de générer des revenus qui seront pas ou peu fiscalisés.
×Venez découvrir les supports qui pourront vous être proposés
En savoir plusDepuis les années 1990, la France est la première destination touristique au monde.
Elle est le premier récepteur mondial de touristes internationaux.
Nos concitoyens donnent préférence à un tourisme national. Un chiffre résume à lui seul cette situation : 85% des français privilégient l’hexagone.
• 1er destination mondiale des touristes étrangers
• 2,1 millions d’emplois : 1 million directs et 1.1 million indirects
• 3ème collecteur de recettes touristiques au monde derrière les Etats-Unis et l’Espagne
• 106 millions de touristes internationaux prévus à l’horizon 2020 (source OMT)
Les perspectives de développement du tourisme en France et son poids dans la vie économique du pays assurent la lisibilité du marché des résidences de tourisme sur le long terme.
On estime que le nombre de personnes de 60 ans et plus augmenterait, à lui seul, de 10,4 millions entre 2007 et 2060, soit une hausse de 80% en 50 ans selon l’INSEE.
L’inversion de la pyramide des âges conjuguée aux bouleversements sociologiques de notre époque, ont conduit à l’augmentation des besoins en structures adaptées pour les séniors autonomes.
D’ici 2060, un français sur trois sera âgé de plus de 60 ans.
L’offre en résidences services séniors ne répond qu’à 10% de la demande actuelle.
C’est précisément pour répondre à cette demande exponentielle que les résidences services séniors émergent, associant un immobilier de qualité avec une offre de services et d’activités adaptés aux besoins des personnes autonomes (domicile adapté, convivialité, proximité, services, sécurité, activités…)
Investir dans une résidence de services séniors, c’est donc aujourd’hui bénéficier d’un excellent compromis entre un marché aux besoins identifiés et un support d’investissement immobilier classique.
Aujourd’hui, avec 89 lits en Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes pour 1000 personnes âgées de 75 ans et plus, la France accuse un déficit sévère entre l’offre actuellement disponible et une demande exponentielle.
• 6 millions de Français ont plus de 75 ans en 2011, soit 8.9% de la population.
• 2,1 millions de Français auront plus de 85 ans en 2020, soit une augmentation de + de 60% par rappor t à 2007.
• L’espérance de vie est de 85 ans pour les hommes et de 91 ans pour les femmes.
• En 2060, la population des plus de 75 ans aura doublée.
• D’ici à 2025, le nombre de personnes âgées dépendantes va croitre de 25%.
500 000 places seront nécessaires pour accueillir des patients nécessitant un encadrement et des soins adaptés.
Il existe un déficit avéré en logements étudiants sur le territoire national. On constate 5,3 fois plus de demandes que de logements disponibles en moyenne dans les onze plus grandes villes de l’hexagone.
• 2 300 000 étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur privé ou public en 2011.
• Entre 2000 et 2015, le nombre d’étudiants dans le monde va passer de 100 millions à 200 millions !
• La France devrait passer de 250 000 étudiants étrangers aujourd’hui à 750 000 en 2020.
• Pour satisfaire la demande il faudrait 680 000 logements aux seins des résidences publiques et privées confondues, contre 340 000 actuellement (avril 2011, conférence sur le logement étudianLe déficit de logements étudiants en France assure donc aujourd’hui la pérennité du marché des résidences étudiantes privées sur le long terme.
Le marché des résidences affaires est dynamique, il s’adapte à une clientèle en mouvement.
Les résidences affaires font de leur fort potentiel une opportunité intéressante pour les investisseurs.
Les caractéristiques de la clientèle de ce type de résidence (engagements majoritairement annuels, augmentation des mutations et expatriations dues à la mondialisation, mobilité professionnelle...) offrent des taux d’occupation très élevés.
• Le marché est en très for te croissance. Cela se traduit par une augmentation de + 103% du nombre de lits entre 2003 et 2008.
Composées d’appartements de petites surfaces, ces résidences sont situées à proximité des centres-villes et des quartiers d’affaires, et sont aussi très bien desservies par les transpor ts en commun.
Les résidences affaires sont une alternative à l’hôtellerie traditionnelle et proposent un panel complet de services hôteliers adaptés aux attentes de cette clientèle classe « business », tels que : l’Internet Wifi, la mise à disposition d’espaces de travail, etc.
×Prenez connaissance des intervenants qui vous accompagnerons dans vos projets de demain
En savoir plusLa réussite d’un projet immobilier repose sur un ensemble d’intervenants, tous aussi importants les uns que les autres : Le promoteur, l’exploitant, la banque, le centre de gestion agréé, l’expert comptable et dans certains cas l’avocat fiscaliste.
Créé en 1997 par Gérard DOURY et Christophe DUPRE, le Groupe AS & Associés figure parmi les principales sociétés indépendantes de conseil en investissement immobilier en France.
En sélectionnant des biens immobiliers neufs ou anciens de qualité, le Groupe AS & Associés accompagne ses clients dans leurs projets patrimoniaux, leur offrant une gamme complète de solutions optimisées par des leviers fiscaux.
1997. Christophe Dupré et Gérard Doury créent AS & Associés
2000. La Financière AS & Associés voit le jour
2002. Ouver ture de l’agence de LYON
2004. Création de la filiale de cour tage en crédit, DIRECT CREDIT
2007. Création de deux nouvelles agences à PARIS
2008. AS & Associés intègre 5 nouveaux associés, socle de l’entreprise
2009. Ouverture de l’agence de BORDEAUX
2011. Mise en place d’une équipe dédiée à la commercialisation sur espace de vente
2013. Création d’Ornano Gestion Privée, nouvelle entité de la Financière AS & Associés
2014. AS & Associés intègre deux nouveaux associés, ouvre l’agence de TOULOUSE et programme les ouver tures de nouvelles agences en région
• + de 6 500 clients
• 90 collaborateurs
• 5 agences
• + de 50 par tenaires promoteurs
Il est chargé de la construction de l’immeuble.
Ce sont des opérations immobilières classiques montées en VEFA (Vente en état futur d’achèvement).
Ce type de projet est généralement initié très tôt entre le promoteur et l’exploitant de la résidence.
L’exploitant exerce une activité commerciale. Il évolue dans un secteur d’activité bien spécifique, le tourisme, les maisons de retraite ou les résidences étudiantes.
Son outil de travail qui lui permet de générer du CA et du profit, repose essentiellement sur les biens immobiliers qui sont mis en exploitation.
Sans ces outils de travail, il est dans l’incapacité de se développer.
Afin de ne pas supporter la lourde charge financière que représente un immeuble, la plupar t de ces sociétés intervenants sur ces différents marchés, font por ter le financement de ces immeubles par des par ticuliers investisseurs.
L’investisseur est donc propriétaire des murs.
L’exploitant est propriétaire du fond de commerce et devient le locataire de l’investisseur.
Les relations entre les deux par ties sont définies dans un bail commercial.
La qualité de l’exploitant est fondamentale pour la bonne réussite de ce projet. Il est important de vérifier sa surface financière, son historique, et la profitabilité de ses sociétés.
Il est fortement déconseillé de signer un bail avec une société jeune, sans fond propre important, ou n’ayant aucune garantie solide.
L’expert comptable va vous suivre pendant toute la durée de votre investissement.
Ses missions sont les suivantes :
• Constitution du dossier client
• Déclaration de début d’activité au SIE ou au GREFFE du TRIBUNAL
• Dépôt Options fiscales (BIC – TVA)
• Etablissement des demandes de remboursement de la TVA sur acquisition des murs et du mobilier, au fur et à mesure du paiement des appels de fonds et sous réserve d’être en possession de tous les documents permettant d’établir et de déposer les demandes de remboursement auprès de l’administration fiscale
• Suivi Annuel Comptable et Fiscal
- Tenue de la comptabilité sur informatique
- Edition du grand livre, des journaux et de la balance comptable
- Etablissement de la déclaration fiscale annuelle BIC (imprimés 2031 et suivants)
- Etablissement des déclarations de TVA
- Dépôt des liasses fiscales au CGAS (si option CGAS)
- Etablissement des annexes OGA (si option CGAS)
- Réclamation en matière de C.F.E (le cas échéant)
Nos par tenaires exper ts comptables sont de gros cabinets qui sont spécialisés sur une clientèle de loueur en meublé, il s’agit de :
• Expertim Fiduciaire : créé en 2004 avec plus de 7 000 clients.
• Immokip : créé en 2009.
• SR Conseil : créé il y as 50 ans avec 20 000 clients.
Le centre de gestion agréé est une association sans but lucratif, agréée par les services fiscaux et bénéficiant de l’assistance technique d’un inspecteur des impôts qui peut notamment répondre à des questions fiscales.
Il a une mission d’assistance auprès de ses adhérents en matière de gestion par la fourniture chaque année d’un dossier de gestion caractérisant la situation économique et financière de l’entreprise.
Il doit s’assurer de la concordance, de la vraisemblance et de la cohérence entre la déclaration de résultat et les déclarations de taxes sur le chiffre d’affaires.
Il doit adresser un compte rendu de sa mission à ses adhérents et à l’administration fiscale.
Indépendant de l’expert-comptable qui tient les comptes et établit les déclarations, il peut être qualifié de contrôle intermédiaire entre le client (appuyé par son expert-comptable) et l’administration fiscale.
Les adhérents doivent autoriser le CGA à communiquer leurs documents comptables (bilan et compte de résultat) à l’inspecteur fiscal dans le cadre de son assistance technique.
Ils sont obligatoirement tenus de télé-déclarer leurs liasses fiscales et leurs déclarations de TVA.
Les avantages réservés aux adhérents des centres de gestion agréés sont:
• Non application d’une majoration de 25 % du bénéfice imposable.
• Réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion.
Les adhérents ont droit à une réduction d’impôt égale aux frais réels engagés pour la tenue de leur comptabilité et leur adhésion au CGA.
Cette réduction est plafonnée à 915 euros par an.
Pour en bénéficier, les adhérents doivent :
• Réaliser un chiffre d’affaires qui ne dépasse pas les limites du régime fiscal de la micro-entreprise, à savoir 32 600 euros HT en 2013.
• Etre imposés sur option à un régime réel.
Les personnes morales (indivision, mariage en séparation de biens, PACS, société) ne pourront bénéficier de la réduction d’impôt des frais de comptabilité.
Les dépenses prises en compte au titre de la réduction d’impôt deviennent non déductibles des résultats BIC.
L’avocat fiscaliste examine les aspects juridiques, patrimoniaux et fiscaux du dossier. Exemples :
• Oppor tunité de créer une société à caractère familial au vu des paramètres du client :
- Volonté d’organiser sa succession
- Désir d’associer ses enfants, même mineurs
- Rechercher le bénéfice d’une couver ture sociale
- Sélectionner la structure juridique la mieux appropriée
- Envisager les conséquences fiscales de ce choix
• Choix de la structure juridique (EURL, SARL, SNC)
• Statut social attaché
• Conséquences fiscales
Comment ?
Ces choix doivent être mis en oeuvre avec soin en prenant un cer tain nombre de précautions de nature juridique et fiscale.
Il est fondamental à ce stade de la réflexion d’avoir recours à un professionnel du droit (avocat / notaire).
Le cabinet Agik’a est une société d’avocats intervenant dans le domaine du droit immobilier, du droit fiscal et du droit des affaires, qui a développé une exper tise par ticulière en matière de location meublée.
Le cabinet a été fondé par Jean-Louis et Julien (le fils) Le Boulc’h.
Son équipe est constituée de professionnels animés par une vision commune du métier d’avocat.
Ses compétences en matière juridique et économique l’a conduit à traiter plus par ticulièrement des investissements locatifs, de la fiscalité immobilière, de l’immobilier geré, ainsi que de la gestion locative.
Exerçant aussi bien en matière de conseil que de contentieux, le cabinet Agik’a a acquis une forte expertise lui permettant d’identifier et de traiter de nombreuses problématiques faisant appel aux techniques juridiques, fiscales et patrimoniales.
La banque a un rôle fondamental, car l’effet de levier du crédit est important pour toutes opérations immobilières.
De nombreuses questions apparaissent:- Durée du crédit,
- Apport
- Type de crédit
- Franchise ou non
- Financement de la TVA
- ...
Afin d’apporter le meilleur service à ses clients, le Groupe AS & Associés a fondé il y a plus de 10 ans Direct Crédit, courtier en crédit, afin d’offrir un service en accord avec les besoins de la clientèle du cabinet.
Fort de son expérience et de ces nombreux partenaires, Direct Crédit réalise aujourd’hui un volume d’affaires d’environ 80 millions d’euros.
Ayant une connaissance pointue du marché bancaire et maîtrisant la spécificité des profils des expatriés Direct Crédit peut proposer des offres de crédit adaptées à cette clientèle.
Le notaire est un juriste investi d’une mission d’autorité publique qui prépare des contrats «authentiques» pour le compte de ses clients. Il exerce ses fonctions dans un cadre libéral.
Le notaire est un officier public, intervenant dans l’ensemble des domaines du droit : famille, immobilier, patrimoine, entreprises, rural, collectivités locales… Agissant pour le compte de l’Etat, nommé par le ministre de la Justice, il confère aux actes qu’il rédige un gage de sérieux et d’authenticité. Cela signifie qu’il possède de véritables prérogatives de puissance publique, qu’il reçoit de l’Etat.
Selon les termes de l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat : « Les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique ».
Le notaire est soumis à un devoir de probité et de rigueur quant aux exigences juridiques, notamment sur l’authenticité.
Le notaire est tenu à un devoir de conseil : le client attend de son notaire qu’il lui explique les différentes options qui s’ouvrent à lui ainsi que les conséquences des actes qu’il va signer. Ce devoir de conseil implique neutralité et impartialité : le notaire choisi par un client a une obligation de loyauté envers lui comme envers les éventuels autres cocontractants.
Pour être valable, toute vente immobilière doit passer devant un notaire, officier public agissant pour le compte de l’Etat. C’est l’assurance pour les parties d’une transaction authentique aux yeux de la loi et d’une sécurité juridique.
Dans le cadre des opérations immobilières que le groupe AS et Associés est susceptible de proposer à sa clientèle, le notaire sera présent auprès de ses clients afin de les conseiller au mieux sur un éventuel démembrement de propriété.
Le Groupe travaille en partenariat avec de nombreux notaires sélectionnés.
×Des questions ? Voici un complément qui pourrait vous aidez...
En savoir plus1. Le marché Le choix du secteur d’activité est fondamental pour la réussite de ce type d’investissement. En cas de chute d’activité lié à un marché en récession (absence de client pour l’exploitation), celui-ci pourrait se retrouver dans l’incapacité à payer son loyer et donc se retrouver en cessation de paiement.
2. La qualité de l’exploitant La qualité de signature de l’exploitant est primordial dans ce type d’investissement
Il est conseillé de se renseigner sur celui-ci :
• Est-il leader sur son marché ?
• Quels sont ses antécédents ?
• Quelle est sa solidité financière ?
Si l’exploitation n’est pas rentable et doit s’interrompre, que se passe-t-il ?
Ce cas de figure peut il arriver ?
On revient aux fondamentaux de ce type d’investissement : la per tinence du marché et la qualité de l’exploitant. L’investisseur reste-t-il propriétaire des murs ?
Oui, dans tous les cas de figure, car il s’agit d’un investissement immobilier en pleine propriété et non de par ts de sociétés.
Ce n’est pas l’objectif de ce type d’investissement compte tenu des avantages fiscaux différés dans le temps et, bien évidemment, de l’objectif N°1 de ce projet qui est la constitution d’un revenu complémentaire. Cela étant, la revente est facile et rapide, il suffit juste de calculer le prix qui est en rapport avec un loyer et une rentabilité servie.
×A ceci plusieurs raisons.
La première raison est un allongement de l'espérance de vie, ensuite nous sommes confrontés a un système de répartition deffaillant compte tenu d'un nombre insuffisant d'actifs et surtout des régimes de retraites déficitaires.
Et surtout une incertitude économique flagrante.
Nous allons essayer d’apporter un point de vue objectif afin de permettre à chacun de prendre conscience des imperfections du système actuel et de pouvoir s’y retrouver dans les méandres des différentes solutions de substitution.
Salariés ? Artisan ? Commerçants ? Professions libérales ? Autres ?
Régime général de la sécurité sociale, régimes complémentaires obligatoires, régimes complémentaires facultatifs, répartition, capitalisation, il est difficile, souvent, d’y voir clair et de laisser place au découragement.
Les cotisations aujourd’hui donnent des points de retraite qui sont les droits théoriques de demain. En effet, les retraites seront servies si, et uniquement si, il y a suffisamment de cotisants pour équilibrer les comptes. Sinon, l’augmentation des cotisations, la durée de cotisation où la diminution des prestations, viendront diminuer le pouvoir d’achat des français. Jusqu’à où ? Jusqu’à quand ?
Certains économistes évoquent une poudrière dont la mèche est prête à s’enflammer. Est-ce inéluctable ?
Assurance-vie ? Location nue ? Location meublée ? La bourse ?
Les français ayant pris conscience du problème cherchent, avec leurs moyens, de trouver des parades à la baisse programmée de leur revenu à la retraite. D’abord acquérir sa résidence principale, ensuite déterminer un effort d’épargne sont des données essentielles qui permettent une certaine projection sur le futur.